У разі відчуження забудовником об'єкта інвестування третій особі ефективним способом захисту порушеного права інвестора, який виконав фінансові зобов'язання за договором інвестування, є витребування майна від добросовісного набувача, а не визнання права власності
25 червня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ТзДВ «Полтавтрансбуд» (далі – товариство) та ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_1 до ТзДВ «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: Департамент з питань реєстрації, ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов’язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.
На обґрунтування заявлених вимог посилалася на те, що між нею і товариством було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, вартість яких вона повністю сплатила. Однак товариство безпідставно припинило дію договору та продало майнові права на спірну квартиру іншій особі, яка згодом їх перепродала. Позивач наголошувала на фраудаторності укладених договорів.
Суди розглядали справу неодноразово.
Суд першої інстанції відмовив у визнанні недійсними договорів та у визнанні права власності на спірну квартиру за позивачем, зазначивши, що вона не набула майнових прав на спірне майно.
Апеляційний суд погодився з такими висновками суду першої інстанції, вказавши, що такі вимоги позивача не приведуть до поновлення її майнових прав, а тому є неефективними. Оскільки позивач повністю сплатила вартість квартири, тому в неї з моменту завершення будівництва виникло право на об’єкт інвестування та право на його витребування.
Верховний Суд погодився з такими висновками судів та наголосив, що спірна квартира, майнові права на яку набула позивач за укладеним договором, перейшла у власність третьої особи, тому ефективним способом захисту порушеного права позивача як інвестора буде витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень ст. 388 ЦК України, а не визнання права власності.
Після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об’єкт інвестування, які після завершення будівництва об’єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об’єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Позивач як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна – квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об’єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію.
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 червня 2025 року
м. Київ
справа № 553/1091/19
провадження № 61-5086св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департамент з питань реєстрації, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (позивач за зустрічним позовом),
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент з питань реєстрації, товариство з обмеженою відповідальністю «Полтавакомунсервіс»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційні скарги товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Гончарова Анжеліка Сергіївна, на рішення Київського районного суду м. Полтави у складі судді Самсонова О. А. від 28 червня 2022 року та постанову Полтавського апеляційного суду у складі колегії суддів: Пікуля В. П., Одринської Т. В., Панченка О. О., від 13 березня 2025 року, і ухвалив таку постанову.
Короткий зміст заявлених позовних вимог та заперечень на них
1. У травні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТДВ «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Департамент з питань реєстрації, ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності.
2. Свої вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що 25 квітня 2017 року між нею та ТДВ «Полтавтрансбуд» укладений договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець
купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
3. Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.
4. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт (пункт 1.4 договору).
5. Згідно з умовами цього договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів на поточний рахунок продавця у розмірі 581 400,00 грн, згідно з графіком платежів, що є невід`ємною частиною договору. Свої зобов`язання виконала у повному обсязі, сплативши
12 грудня 2018 року на виконання умов договору грошові кошти у розмірі
581 400,00 грн та 05 квітня 2019 року доплату у розмірі 1 800,00 грн.
6. 25 квітня 2019 року вона отримала лист від ТДВ «Полтавтрансбуд»
від 22 січня 2019 року № 15/2, який їй було направлено 10 квітня 2019 року, про припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в односторонньому порядку у зв`язку з порушенням нею зобов`язань щодо оплати, що не відповідає дійсності.
7. Зазначала, що пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем, є несправедливими і недобросовісними.
8. 28 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 96 на спірну квартиру, який надалі відчужив її ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року.
9. Вважала, що зазначені договори мають ознаки фраудаторних правочинів, оскільки вчинені боржником на шкоду кредитору.
10. Посилаючись на те, що вона виконала умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, сплатила встановлену у договорі вартість майнових прав, а ТДВ «Полтавтрансбуд» безпідставно припинило дію договору та надалі відчужило майнові права на квартиру, чим порушило її права, позивачка просила:
- визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладений між нею та ТДВ «Полтавтрансбуд»,
а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8;
- застосувати наслідки часткової недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;
- визнати договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня
2017 року № 24, що укладений між нею та ТзДВ «Полтавтрансбуд», чинним (діючим, неприпиненим);
- визнати дії ТзДВ «Полтавтрансбуд», які полягають у припиненні договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24
в односторонньому порядку, незаконними;
- визнати факт, що квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою № 71 цього ж будинку, стосовно якої був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24;
- зобов`язати ТзДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, змінивши номер квартири;
- зобов`язати ТзДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 ;
- визнати за нею майнові права на квартиру АДРЕСА_2 ;
- визнати за нею право власності квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 64,8 кв. м, житловою площею 35,4 кв. м;
- скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 28 травня
2019 року № 96, укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року
№ 3347, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_2 .
11. У березні 2022 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд», треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 ,
ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору недійсним.
12. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 не є інвестором спірної квартири, оскільки відповідно до вимог частини третьої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва чи за посередництва інституту спільного інвестування.
13. Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня
2017 року № 24 укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_5 всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Матеріали справи не містять доказів придбання ОСОБА_5 майнових прав.
14. Натомість ОСОБА_2 придбав майнові права на квартиру у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства про інвестування об`єктів житлового будівництва, а саме: кошти в будівництво житла ним було проінвестовано через інститут спільного інвестування, яким є Пайовий закритий недиверсифікований венчурний інвестиційний фонд «Забудовник» (від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд»).
15. Вона придбала квартиру за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав, а отже, є добросовісним набувачем нерухомого майна за оплатним договором.
16. Посилаючись на наведене, ОСОБА_3 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року
№ 24, укладений між ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд».
Основний зміст та мотиви судових рішень суду першої інстанції, апеляційної та касаційної інстанцій
17. Суди розглядали справу неодноразово.
18. Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року
у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Скасовано арешт на квартиру
АДРЕСА_4 , накладений ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 12 червня
2019 року. Вирішено питання розподілу судових витрат.
19. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що сторони погодили умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня
2017 року № 24, а отже ОСОБА_1 була обізнана з усіма умовами договору, з якими погодилася та взяла на себе зобов`язання щодо їх виконання, однак належно їх не виконала. ОСОБА_1 не довела, що оспорюваний договір не відповідає встановленим статтею 203 ЦК України вимогам, та/або порушує її законні права та інтереси. Зважаючи на те, що позивачка у встановленому законом та договором порядку не набула права власності на спірну квартиру, суд дійшов висновку про те, що як вимога позивачки щодо визнання її власником квартири, так і інші вимоги, пов`язані з припиненням договору від 25 квітня 2017 року № 24, не ґрунтуються на вимогах закону.
20. Постановою Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
21. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 змінено.
22. У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено з мотивів, викладених у постанові.
23. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь держави судового збору у розмірі
6 915,60 грн скасовано, віднесено судові витрати за рахунок держави.
24. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції по суті є правильним, однак висновок про те, що до спірних правовідносин не застосовуються положення Закону України «Про захист прав споживачів» є помилковим.
25. Суд апеляційної інстанції врахував висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18, про те, що оскільки договір купівлі-продажу майнових прав надалі передбачає набуття їх покупцем права власності на квартиру, то на такі правовідносини поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів». Однак суд відхилив доводи позивачки щодо наявності несправедливих умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, оскільки оспорювані нею умови договору є чіткими, ясними, не містять неоднозначних положень, які б утруднювали їх розуміння покупцем, та узгоджені сторонами шляхом підписання зазначеного договору.
26. Постановою Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року касаційну скаргу
ОСОБА_1 задоволено частково.
27. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
28. Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 у повному обсязі, суди попередніх інстанцій не врахували, що на час надіслання ТДВ «Полтавтрансбуд» листа про розірвання спірного договору (10 квітня 2019 року) вона сплатила повну вартість майнових прав на квартиру.
29. Крім того, суди не перевірили доводів позивачки про те, що на час настання строку повної оплати за оспорюваним договором ОСОБА_1 сплатила лише 27 600,00 грн, стосовно яких сторони вели переговори. Разом з тим, отримавши від відповідача відмову щодо несплати зазначеної суми грошових коштів (грудень 2018 року), вона сплатила їх 12 грудня 2018 року.
30. Суди не звернули уваги на те, що ТДВ «Полтавтрансбуд» отримало від позивачки всі суми за оспорюваним договором, які є повною оплатою майнових прав, а ініціювало розірвання договору більше ніж через чотири місяці після отримання всіх коштів за договором.
31. Суди попередніх інстанцій не оцінили дій відповідача та не надали їм належної правової оцінки в розрізі того, чи були підстави для розірвання спірного договору, враховуючи принципи добросовісності, розумності та справедливості.
32. Крім того, суди не звернули уваги на те, що висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 12019170020001881, встановлено, що лист від 22 січня
2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений на адресу
ОСОБА_1 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6
33. Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили, чи дійсно договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 було розірвано у встановленому договором порядку. Не надали належної правової оцінки доводам позивачки щодо визнання недійсними певних умов договору, як несправедливих, на підставі положень статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», зважаючи на те, що умовами договору продавцю надано права, які не надані покупцю, його поставлено в жорсткі, несприятливі умови.
34. Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково.
35. Визнано недійсними пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, укладеного між
ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 .
36. Визнано договір купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року
№ 24, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд», за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, таким, що діє, неприпиненим.
37. У задоволені решти позовних вимог відмовлено.
38. У задоволені зустрічного позову ОСОБА_3 відмовлено.
39. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що пункти 4.5, 4.5.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року
№ 24 є такими, що не відповідають засадам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки передбачають лише право продавця вчинити дії щодо односторонньої відмови від договору без врахування виду порушення зобов`язання покупцем. Ці положення також не містять строку, коли таке рішення може бути прийнято ТДВ «Полтавтрансбуд», і не містять права ОСОБА_1 відмовитися від договору, у випадку порушення його умов відповідачем, що свідчить про наявність істотного дисбалансу між правами сторін договору.
40. У пунктах 4.7 та 4.8 договору передбачено сплату штрафу у розмірі 25 % при відмові продавця від договору та зменшення суми коштів, що підлягають поверненню покупцю.
41. Зважаючи на те, що у зазначених пунктах договору не зазначено причини відмови від договору та розірвання договору, вартість майнових прав, встановлена у договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру
від 25 квітня 2022 року № 24, становить 581 400,00 грн, а 25 % цієї вартості -
145 350,00 грн, що у 90 разів перевищує розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб (на день укладення цього договору), суд дійшов висновку, що оскаржувані пункти договору не відповідають принципам розумності та справедливості.
42. За виключенням вищезазначених пунктів суд визнав договір купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 чинним та таким, що не є припиненим, оскільки лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6 , є неналежним і недопустимим доказом. Тобто
ТДВ «Полтавтрансбуд» у встановленому договором порядку не повідомило ОСОБА_1 про односторонню відмову від договору.
43. Доказів розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру
від 25 квітня 2017 року № 24 іншим чином сторони суду не надали.
44. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року
№ 96 та договору купівлі-продажу квартири від 12 жовтня 2021 року у справі
№ 3347, а також визнання за нею права власності на квартиру, суд виходив з того, що ОСОБА_1 не набула майнові права на спірне нерухоме майно, а тому вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.
45. Багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою:
АДРЕСА_5 , завершений будівництвом та зданий
в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом від 20 червня 2019 року
серія ПТ № 162191711900. Оскільки майнові права на квартиру
ТДВ «Полтавтрансбуд» вже передані іншій особі - ОСОБА_2 , це унеможливлює як їх передачу позивачці, так і підписання з позивачкою акта приймання-передачі майнових прав на цей же об`єкт та визнання за нею майнових прав на квартиру.
46. Крім того, 12 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального договору Пусан Т. В. (далі - приватний нотаріус Пусан Т. В.), згідно з яким спірна квартира перейшла у власність ОСОБА_4 .
47. Суд не встановив підстав, передбачених чинним законодавством, для визнання договорів недійсними.
48. Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 , суд виходив з того, що вона не була стороною договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, договір укладений раніше ніж вона набула права власності на квартиру, а отже не порушує її прав чи охоронюваних законом інтересів.
49. Додатковим рішенням Київського районного суду м. Полтави
від 04 серпня 2022 року стягнено з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь
ОСОБА_1 3 000,00 грн на відшкодування судових витрат.
50. Додаткове рішення мотивоване тим, що оскільки позовні вимоги
ОСОБА_1 задоволено частково, судові витрати, понесені позивачкою на професійну правничу допомогу, підлягають стягненню з ТДВ «Полтавтрансбуд» пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
51. Постановою Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року апеляційні скарги ОСОБА_7 та ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року та додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня
2022 року - без змін.
52. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині є законним та обґрунтованим, ухваленим з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
53. ОСОБА_1 у визначений договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 строк здійснила оплату майнових прав на квартиру не у повному обсязі, чим порушила його умови, зазначеного вона не заперечувала.
54. Суд апеляційної інстанції відхилив посилання позивачки на те, що внаслідок затримки виконання зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» щодо введення будинку в експлуатацію вона мала право не сплачувати кошти до виконання відповідачем умов договору, оскільки таке право покупця не передбачене умовами договору. Крім того, у пункті 2.2 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 зазначено орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію - 30 червня 2018 року.
55. Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.
56. Внаслідок неналежного виконання ОСОБА_1 умов договору, такий акт сторонами не підписувався, а тому позивачці майнове право на квартиру передано не було.
57. Суд визнав необґрунтованими посилання ОСОБА_1 на суперечливу поведінку ТДВ «Полтавтрасбуд» щодо розірвання укладеного між ними договору, оскільки судом першої інстанції договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, визнано чинним, таким, що не є припиненим.
58. Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 28 травня 2019 року № 96, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та
ОСОБА_2 , та договору купівлі-продажу від 12 жовтня 2021 року № 3347, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , недійсними.
59. Обставин, які б вказували на фраудаторність зазначених правочинів, суд не встановив.
60. Оскільки майнові права на спірну квартиру ТДВ «Полтавтрансбуд» вже були передані ОСОБА_2 , то неможливою є їх передача ОСОБА_1 та визнання за нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .
61. Залишаючи без змін додаткове рішення Київського районного суду
м. Полтави від 04 серпня 2022 року, суд апеляційної інстанції виходив з того, що суд першої інстанції, врахувавши критерії реальності адвокатських витрат, розумності їх розміру та беручи до уваги факт того, що з тринадцяти позовних вимог ОСОБА_1 було задоволено лише дві, дійшов обґрунтованого висновку, що судові витрати на правничу допомогу підлягають стягненню з відповідача пропорційно задоволеним позовним вимогам.
62. Апеляційний суд також погодився з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову ОСОБА_3 , оскільки вона не довела, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 були порушені, невизнані, оспорені її права чи інтереси.
63. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року в частині визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня
2017 року № 24, за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8, чинним, та таким, що не є припиненим і визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8 цього договору, сторони не оскаржували, а тому в цій частині рішення суду першої інстанції апеляційним судом не переглядалося.
64. Постановою Верховного Суду від 13 листопада 2024 рокукасаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Полтавського апеляційного суду від 16 травня 2023 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
65. Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що установивши чинність договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, за виключенням, зокрема, пункту 4.5, підпункту 4.5.1 пункту 4.5, якими визначено порядок та строки повідомлення покупця про відмову продавця від договору, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, фактично визнав правомірним відчуження ТДВ «Полтавтрансбуд» майнових прав на квартиру ОСОБА_2 , який надалі відчужив квартиру на користь ОСОБА_3 , незважаючи на чинність укладеного з ОСОБА_1 договору, і з цих же підстав вважав позовні вимоги останньої необґрунтованими.
66. Зважаючи на те, що до введення багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями за адресою:
АДРЕСА_5 , в експлуатацію (20 червня 2019 року) та відчуження майнових прав на спірну квартиру № 70а , розташовану у цьому будинку, ОСОБА_2
(28 травня 2018 року) ОСОБА_1 сплатила повну вартість майнових прав на квартиру (12 грудня 2018 року), а 16 травня 2019 року звернулася до суду з позовом про визнання майнових прав на об`єкт будівництва (який надалі уточнила та збільшила позовні вимоги), суд першої інстанції під час нового розгляду не врахував вказівки Верховного Суду, викладені у постанові
від 13 жовтня 2021 року у цій справі, не оцінив дій ТДВ «Полтавтрансбуд» в розрізі того, чи дійсно були підстави для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, не надав їм належної правової оцінки, з урахуванням принципу добросовісності, розумності та справедливості.
Основний зміст та мотиви постанови суду апеляційної інстанції
67. Постановою Полтавського апеляційного суду від 13 березня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Київського районного суду
м. Полтави від 28 червня 2022 року залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Полтави
від 28 червня 2022 року та на додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави від 04 серпня 2022 року задоволено частково.
68. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року у частині відмови в зобов`язанні внести зміни в договір № 24 від 25 квітня
2017 року скасовано та ухвалено у цій частині нове судове рішення, яким зобов`язано ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни у договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору: АДРЕСА_7 .
В іншій частині рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року залишено без змін. Додаткове рішення Київського районного суду
м. Полтави від 04 серпня 2022 року в частині розміру судових витрат змінено, стягнуто з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 5 000,00 грн замість стягнутих 3 000,00 грн.
69. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що встановлені у справі обставини свідчать про невиконання належним чином ТДВ «Полтавтрансбуд» своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру
від 25 квітня 2017 року № 24, що й призвело до порушення прав ОСОБА_1 , яка, виконавши взяті на себе фінансові зобов`язання, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об`єкта. Позивачка виконала свої грошові зобов`язання у повному обсязі, що підтверджується копіями платіжних доручень, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав, а після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію - права власності на квартиру. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою, відповідно у позивачки виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва.
70. Враховуючи встановлення факту, що з метою уникнення непорозумінь щодо проінвестованого об`єкта позивачкою за вказаним договором, необхідно зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни до договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, вказавши адресу предмета договору:
АДРЕСА_8 . Також апеляційний суд виходив з того, що решта заявлених позивачкою позовних вимог не призведуть до поновлення майнових її прав, зокрема щодо набуття нею права власності на спірну квартиру чи введення її у володіння квартирою, а тому не є ефективними та не підлягають задоволенню. Оскільки у ОСОБА_1 , яка у повному розмірі здійснила оплату вартості проінвестованої нею квартири, виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то вона має право на його витребування.
72. Також апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог, оскільки позивачка за зустрічним позовом не довела, що оскаржений нею договір купівлі-продаж майнових прав на квартиру
АДРЕСА_2 було вчинено всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».
73. Змінюючи додаткове рішення Київського районного суду м. Полтави
від 04 серпня 2022 року в частині розміру судових витрат, апеляційний суд врахував критерії реальності адвокатських витрат, розумності їх розміру, взяв до уваги факт того, що з тринадцяти позовних вимог ОСОБА_1 було задоволено фактично лише три та вважав за потрібне додаткове рішення змінити, стягнувши з ТДВ «Полтавтрансбуд» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати на оплату професійної правничої допомоги у розмірі 5 000,00 грн замість стягнутих раніше 3 000,00 грн.
Узагальнені доводи касаційних скарг
74. 18 квітня 2025 року ТДВ «Полтавтрансбуд» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2021 року в частині задоволених позовних вимог та постанову Полтавського апеляційного суду від 13 березня 2025 року в частині зобов`язання ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог
ОСОБА_1 .
75. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 24 липня 2019 року у справі № 405/1820/17, від 28 листопада 2019 року у справі № 910/8357/18, від 20 травня 2020 року у справі № 922/1903/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), а також не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
76. Заявник посилається на суперечливі висновки апеляційний суду, який виходив з того, що станом на дату узгодженого кінцевого строку внесення платежів ОСОБА_1 на користь забудовника було сплачено 553 800,00 грн, а недоплата становила 27 600,00 грн, щодо цієї суми велися додаткові переговори між учасниками спірного правочину. ОСОБА_1 недоплачена сума у розмірі 27 600,00 грн була внесена на рахунок товариства 12 грудня 2018 року, тобто з порушенням графіку внесення коштів, але до введення об`єкта будівництва в експлуатацію (введено в експлуатацію 20 червня 2019 року), що в свою чергу не свідчить про наявність в діях позивача за первісним позовом значних порушень умов договору, що перешкоджали подальшому підписанню акта приймання-передачі майнових прав на спірний об`єкт нерухомості.
77. Вказані обставини підтверджують факт порушення ОСОБА_1 договору в частині його істотних умов, графіку внесення коштів, однак апеляційний суд дійшов протилежного висновку, не виконавши вимоги Верховного Суду під час нового розгляду справи.
78. Заявник стверджує, що при вирішення спору апеляційний суд не врахував, що укладений між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 було вчинено всупереч вимогам статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». У справі відсутні докази придбання ОСОБА_1 майнових прав у визначеному законом порядку.
79. У той же час ОСОБА_2 придбав майнові права на квартиру у спосіб, що відповідає вимогам чинного законодавства, а саме відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність», а тому зустрічні позовні вимоги підлягають до задоволення.
80. Згідно з доводами касаційної скарги, вимоги ОСОБА_1 про визнання договору чинним та права власності на майнові права та нерухоме майно є безпідставними та не можуть бути задоволенні судом і на підставі статті 392 ЦК України, оскільки такі майнові права у ОСОБА_1 не виникли та їй не належать, оскільки за актом приймання-передачі не передавалися, тобто позивачка не набула таких прав та не є їх власником.
81. У касаційній скарзі містяться доводи про те, що ОСОБА_1 не наводить жодних належних та допустимих доказів на підтвердження наявності умислу відповідачів на укладення договору купівлі-продажу квартири без наміру створення правових наслідків, які ними обумовлювалися, та з метою уникнення в подальшому виконання можливого судового рішення на користь ОСОБА_1 .
82. Заявник вважає, що позивачкою обрано неналежний спосіб захисту її прав.
83. 21 квітня 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Гончарова А. С., звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 13 березня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалити у цій частині нове судове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
84. Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій заявниця зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня
2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13,
від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року
у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15,
від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15, від 30 березня 2016 року
у справі 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16,
у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 12 березня 2019 року у справі
№ 911/3594/17, від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц, від 25 червня 2019 року у справі
№ 924/1473/15, від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, від 18 грудня 2019 року у справі
№ 522/1029/18, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, від 23 червня 2020 року у справі
№ 680/214/16, від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, у постановах Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, вказує на необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові, а також зазначає, що суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали їм належної правової оцінки (пункти 2, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
85. Згідно з доводами касаційної скарги, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника набути право власності на нерухоме майно в майбутньому.
86. Заявниця звертає увагу на те, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому у разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). Разом з тим, не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України) (пункт 149 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року
у справі № 359/5719/17). Справа № 359/5719/17 та справа, яка є предметом розгляду, не є подібними.
87. Однак судами попередніх інстанцій зроблено неправильний висновок про те, що спосіб захисту, який вона обрала, а саме: визнання за нею майнових права на квартиру АДРЕСА_2 , - є неефективним способом захисту її порушених прав.
88. Заявниця вказує, що судами не було досліджено як саме безвідплатно чи платно ОСОБА_3 отримала у власність спірну квартиру. Наголошує на тому, що вона виконала свої зобов`язання у повному обсязі, що підтверджується копіями платіжних доручень, тобто вчинила достатні та необхідні дії для набуття майнових прав. Натомість саме через недобросовісні дії забудовника вона не отримала майнові права на квартиру.
89. Ефективним способом захисту у цій справі заявниця вважає застосування універсального способу захисту, який передбачений статтею 16 ЦК України, зокрема визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
90. У касаційній скарзі є також посилання на те, що суди не застосували до спірних правовідносин положення статей 228, 620, 665 ЦК України, враховуючи подвійний продаж спірного нерухомого майна.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
91. Ухвалою Верховного Суду від 08 травня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 553/1091/19.
92. Ухвалою Верховного Суду від 04 червня 2025року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Основні доводи відзиву на касаційну скаргу
93. У поданому відзиві на касаційну скаргу ТДВ «Полтавтрансбуд»
ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Гончарова А. С., посилається на те, що наявні підставі для закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ТДВ «Полтавтрансбуд», оскільки заявник посилається на висновки Верховного Суду у правовідносинах, які не є подібними. ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Гончарова А. С., підтримує доводи, які містяться у касаційній скарзі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
94. 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 24 , згідно з пунктом 1.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на двокімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .
95. Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.
96. Згідно з пунктом 1.5 зазначеного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються ОСОБА_1 від ТДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом 60 календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорта на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.
97. Згідно з пунктом 1.6 договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.
98. Відповідно до пункту 3.1 договору вартість майнових прав на об`єкт становить 581 400,00 грн, у тому числі податок на додану вартість, що нараховується згідно з чинним законодавством на дату виникнення податкового зобов`язання.
99. Згідно з пунктом 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.
100. У додатку № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру
№ 71 від 25 квітня 2017 року встановлено графік оплати, відповідно до якого ОСОБА_1 мала сплатити у строк до 25 червня 2017 року - 190 000,00 грн; до 25 грудня 2017 року - 195 000,00 грн; до 25 червня 2018 року - 196 400,00 грн.
101. Відповідно до пункту 4.3 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією зі сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України.
102. Згідно з пунктом 4.4 продавець має право відмовитися від цього договору при настанні одного із зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку непідписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта протягом 60-денного строку, визначеного пунктом 1.5 цього договору.
103. ОСОБА_1 порушила умови договору щодо порядку оплати, встановленого графіком. Зокрема, вона сплатила 27 квітня 2017 року 193 800,00 грн; 01 серпня 2017 року - 360 000,00 грн; 12 грудня 2018 року - 27 600,00 грн та 05 квітня 2019 року - 1 800,00 грн. Станом на 25 червня 2018 року ОСОБА_1 сплатила 553 800,00 грн, натомість загальний розмір сплачених коштів становить 583 200,00 грн.
104. ТДВ «Полтавтрансбуд» листом від 22 січня 2019 року № 15/2, який 10 квітня 2019 року було направлено ОСОБА_1 , повідомило її про те, що станом на 18 січня 2019 року вона порушила зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24 у частині розрахунків (розділ 3 договору). А тому, керуючись підпунктом а) пункту 4.4, пунктом 4.5. зазначеного договору, ТДВ «Полтавтрансбуд» відмовляється від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, що має наслідком припинення останнього.
105. Згідно з платіжним дорученням від 26 червня 2020 року № 3139 ТДВ «Полтавтрансбуд» повернуло ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі
437 400,00 грн, у тому числі ПДВ - 72 900,00 грн.
106. Надалі зазначені грошові кошти неодноразово поверталися ОСОБА_1 на рахунок ТДВ «Полтавтрансбуд».
107. Квартира АДРЕСА_2 , фактично є квартирою АДРЕСА_4 , стосовно якої був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24.
108. 23 травня 2019 року між пайовим закритим недиверсифікованим венчурним інвестиційним фондом «Забудовник» від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд», та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу деривативу № 83625-А з продажу форвардного контракту від 26 квітня 2019 року на поставку майнових прав на об`єкт нерухомого майна, а саме на квартиру АДРЕСА_2 .
109. 28 травня 2019 року на виконання фордварного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_10 .
110. Відповідно до пункту 3.1 цього договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678 300,00 грн.
111. 28 травня 2019 року ОСОБА_2 сплатив ТДВ «Полтавтрансбуд» 270 000,00 грн (платіжне доручення № 2518_2); 29 травня 2019 року - 200 000,00 грн (платіжне доручення № 3904_5); 30 травня 2019 року - 208 300,00 грн (платіжне доручення № 3904_3); 27 червня 2019 року - 5 100,00 грн (платіжне доручення № 2712_20).
112. Будинок АДРЕСА_5 , зданий в експлуатацію на підставі сертифікату від 20 червня 2019 року ПТ № 162191711988, зареєстрованого Департаментом архітектурно-будівельної інспекції України у Полтавській області.
113. 27 червня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі майнового права на квартиру АДРЕСА_2 .
114. Згідно з технічним паспортом багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями АДРЕСА_5 , від 14 грудня 2018 року, актом приймання-передачі нерухомого майна від 27 червня 2019 року та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року № 175204133 під час нового будівництва було створено об`єкт нерухомого майна: квартиру
№ 70а. 115 . Право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 64,9 кв. м, житловою площею 35,4 кв. м, зареєстровано за ОСОБА_2 05 липня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року № 96.
116. Висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 12019170020001881, встановлено, що лист від 22 січня 2019 року № 15/1 про припинення дії договору, направлений ОСОБА_1 , підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6
117. 12 жовтня 2021 року між ОСОБА_2 , від імені якого діяв ОСОБА_8 , та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Пусан Т. В., зареєстрований у реєстрі за № 3347.
118. Право власності на зазначену квартиру зареєстроване за ОСОБА_3 12 жовтня 2021 року.
119. Крім того, місцевим судом встановлено та учасниками справи не заперечується, що фактично ТДВ «Полтавтрансбуд» і з ОСОБА_1 , і з ОСОБА_2 укладено договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того самого об`єкту нерухомого майна: двокімнатної квартири, розташованої на 6 поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_5 . Але у договорі № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року, укладеному ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 , номер квартири вказаний 70а, а у договорі № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеному ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , номер квартири - № 71 .
120. Згідно з висновком експерта № 1451 за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи у кримінальному провадженні № 12019170020001881 від 10 лютого 2021 року: квартира АДРЕСА_4 (загальна площа 64,6 кв. м, відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 24 від 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 ), ідентична за технічними характеристикам, об`ємно-планувальним рішенням та розташуванням квартири АДРЕСА_2 (загальна площа 64,6 кв. м, відповідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 96 від 28 травня 2019 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 ).
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
121. Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
122. Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьоюстатті 411 цього Кодексу.
123. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
124. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
125. Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
126. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
127. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
128. Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
129. Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
130. Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
131. Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
132. У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
133. Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
134. Майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
135. Такі правові висновки викладено Верховним Судом у постановах
від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20 (провадження № 61-7682св21), від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19 (провадження № 61-3803св22).
136. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
137. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
138. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
139. Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
140. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
141. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження
№ 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі
№ 923/447/15.
142. Саме на вказані висновки посилався Верховний Суд у цій справі, направляючи її на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
143. Зокрема, Верховний Суд наголошував на необхідності належного дослідження зібраних у справі доказів, зокрема умов укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ «Полтавтрансбуд» договору купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року № 24, зробити висновки про те, чи виникло у ОСОБА_1 право на об`єкт інвестування, чи належно виконало ТДВ «Полтавтрасбуд» свої зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24, чи мало товариство законні підстави для відчуження ОСОБА_2 майнових прав на спірну квартиру після введення будинку в експлуатацію, а також добросовісності таких дій товариства.
144. Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
145. За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
146. Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
147. Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
148. Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
149. За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
150. Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
151. Під час нового апеляційного розгляду апеляційним судом враховано умови договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня
2017 року № 24, укладеного між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , зокрема пункти 1.4, 1.5, 2.1, 2.2, 3.4, 5.3.4, здійснення повної оплати за вказаним договором ОСОБА_1 , встановлено відсутність у діях позивачки за первісним позовом істотних порушень умов договору, які могли б перешкоджати подальшому підписанню акта приймання-передачі майнових прав на спірний об`єкт нерухомості.
152. Натомість апеляційний суд встановив, що повідомлення
ТДВ «Полтавтрансбуд», датоване 22 січня 2019 року та направлене на адресу позивача за первісним позовом 10 квітня 2019 року, про відмову від договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року № 24 було складено та направлено після виконання ОСОБА_1 взятих на себе фінансових зобов`язань, а тому припинення договору з вказаних підстав є незаконним та таким, що суперечить загальноприйнятим принципам добросовісності, розумності та справедливості.
153. Також апеляційним судом враховано висновки почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 12019170020001881, яким встановлено, що лист від 22 січня 2019 року про припинення дії договору, направлений на ім`я позивачки 10 квітня 2019 року, підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» ОСОБА_6, а іншою невстановленою особою.
154. За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
155. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
156. Колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновком апеляційного суду про те, що права ОСОБА_1 внаслідок недобросовісних дій ТДВ «Полтавтрансбуд» є порушеними, оскільки вона як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна - квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об`єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію.
157. Об`єкт інвестування, який ОСОБА_1 мала набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з її володіння поза її волею після введення будинку в експлуатацію. Це сталося внаслідок того, що 28 травня 2019 року на виконання форвардного контракту між ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 був укладений договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_10 .
158. 27 червня 2019 року ТДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі майнового права на вказану квартиру, а право власності на спірну квартиру зареєстровано за ОСОБА_2 05 липня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року № 96.
159. З урахуванням викладеного, слід погодитися з висновками апеляційного суду, що ТДВ «Полтавтрансбуд» фактично реалізувало третій особі - ОСОБА_2 майнові права на квартиру, що були предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 24 від 25 квітня 2017 року, всупереч волі первісного інвестора - ОСОБА_1 і за відсутності правових підстав.
160. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
161. Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
162. Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
163. Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
164. Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
165. Водночас, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. Оскільки слід вважати, що у інвестора виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, то він має право на його витребування. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
166. Вказана позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), на яку зокрема послався Верховний Суд у цій справі, направивши справу на новий апеляційний розгляд.
167. Заявниця не навела обґрунтованих підстав для відступу від викладеного
у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі
№ 359/5719/17 висновку, який правильно застосовано апеляційним судом.
168. З урахуванням викладеного висновки апеляційного суду про те, що заявлені позивачкою вимоги, у задоволені яких за результатами апеляційного перегляду було відмовлено, не спрямовані на поновлення її майнових прав, зокрема щодо набуття нею права власності на спірну квартиру.
169. Слід також зазначити, що у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, на яку є посилання у касаційній скарзі, йдеться про те, що у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
170. Разом з тим, що позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.
171. Велика Палата Верховного Суду вказувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.
172. Однак у цій справі, яка є предметом розгляду, спірна квартира (майнові пава на яку набула позивачка за укладеним договором) перейшла у власності третьої особи, тому у цьому випадку ефективним способом захисту буде саме витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України.
173. Позивачка також не позбавлена можливості відновити свої права шляхом стягнення з ТДВ «Полтавтрансбуд» грошових коштів, які були сплачені нею на виконання інвестиційного договору та завданих збитків у зв`язку із неналежним виконанням договірних зобов`язань.
174. Доводи касаційної скарги про те, що судами не було застосовано до спірних правовідносин положення статей 620, 665 ЦК України не знайшли свого підтвердження та зводяться до власного тлумачення вказаних норм.
175. Зокрема у часині другій статті 665 ЦК України йдеться про те, що якщо продавець відмовився передати річ, визначену індивідуальними ознаками, покупець має право пред`явити продавцеві вимоги відповідно до статті 620 цього Кодексу.
176. У частині другій статті 620 ЦК України закріплено, що кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками, у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування.
177. Якщо річ, визначену індивідуальними ознаками, ще не передано, переважне право на її одержання має той з кредиторів, зобов`язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, - кредитор, який першим пред`явив позов.
178. Аналізуючи зміст вказаних положень та правовідносини, які склалися між сторонами спору, і встановлені обставини володіння спірною квартирою третьою особою, вказані положення статей 228, 620, 665 ЦК України до спірних правовідносин застосуванню не підлягають.
179. Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
180. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційної скарги по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційних скарг, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
181. Доводи касаційних скарг не дають підстав для висновку, що рішення суду першої інстанції у частині, залишеній без змін за результатами апеляційного перегляду, та постанова суду апеляційної інстанції прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального чи порушенням норм процесуального права.
182. Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які заявники послалися в обґрунтування доводів касаційних скарг. Підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відсутні.
183. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
184. З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та касаційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Гончарова Анжеліка Сергіївна, залишити без задоволення.
2. Рішення Київського районного суду м. Полтави від 28 червня 2022 року, в незміненій за результатами апеляційного перегляду частині, та постанову Полтавського апеляційного суду від 13 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Є. В. Синельников Судді О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович